供给侧改革专题：从棚改货币化安置看房地产行业去库存

相关报告2017年11月10日从棚改货币化安置看房地产行业去库存投资要点：?2009年12月，住房城乡建设部、国家发展改革委、财政部、国土资源部、中国人民银行联合出台《关于推进城市和国有工矿棚户区改造工作的指导意见》，标志着我国棚户区改造政策的酝酿完成和棚户区改造工程的全面启动。此后国家对棚改的支持力度不断加大，棚户区改造支出由2009年113.69亿元快速上升至2016年1722.44亿元，年复合增长率达到47%。除了支出金额增长，棚改支出占全国公共财政支出的比例也快速增长，从2010年0.26%上升至2016年0.92%。从棚改进展来看，每年棚户区住房改造套数呈现增长趋势，截至2016年底，全国累计改造各类棚户区住房3287万套，其中2015、2016年分别改造601万套和606万套。?2015年以前，棚户区改造实行实物安置和货币补偿相结合的安置方式。在具体实践中，实物安置是最主要的安置方式，货币补偿安置比例仅占10%。2015年初，随着商品房库存不断上升，库存去化周期进入历史高点，因而政府开始大力推行棚改货币化安置，以帮助地产行业去库存。在政策的推动下，2015年以来棚改货币化安置比例不断提高。2014年棚改货币化安置比例仅为10%，到2016年已经提高到48.5%，预计2017-2020年，棚改货币化比例将进一步提高，并维持在60%的水平。货币化安置套数在2014-2016年分别为47万套、179.7万套和293.9万套，预计2017-2020年，这一数量将维持在300万套左右。?在国家一系列宽松政策的刺激之下，房地产库存明显下降，截至2017年9月，全国商品房待售面积为6.11亿平方米，相比2015年末高点下降1.08亿平方米，降幅达到15%。本轮商品房库存快速下降，既有居民主动购房的推动，也有棚改货币化安置的助力，然而目前并无官方数据对两者的作用加以区分，本文只能通过少量数据进行概算。根据本文估算，2014-2016年，棚改货币化安置分别实现商品房去库存0.38亿平方米、1.44亿