长租公寓，万亿市场淘宝”Vivian's研报“收集整理竞速跑

2017年6月26日华菁证券有限公司行业报告.敬请阅读末页的重要说明传统的房地产业务阶段上大致可以分为开发、交易、资产管理三个环节。随着市场逐步从增量时代进入存量时代，资本的风口也在向后端专业服务和资产管理转移。目前整体房地产专业服务和资产管理的市场空间在5.3万亿左右，这一个万亿市场中目前为止仍未成长出一个千亿市值的公司，资产管理市场整体仍是一座尚待发掘的金矿。地产市场在周期上进入购房门槛越来越高的阶段，导致政府在顶层制度设计上开始给予租赁政策红利，鼓励专业租赁机构的发展，推动市场化手段更有效解决居住问题。租赁市场长期存在的底层因素如消费升级需求以及解决行业自身信息不对称痛点等也在周期因素和政策的推动下得到激发，推动整个品牌租赁市场进入一个新加速阶段。从趋势上看，租赁市场的GMV由两个指标决定，一是住房自有率，二是租金开支占收入的比重，参照美国的标准，我国在这两项指标上都分别还有10个百分点以上的提升空间，从而推动租赁市场的容量在10年内从目前的1万亿提升到5万亿。长租公寓跑道宽且长将容纳众多市场参与者。美国目前Top50公寓管理机构市场占有率为7.5%，日本为30%。综合市场特征的考虑，我们预测未来中国的品牌公寓将同时存在集中式、分散式和托管式三种模式。整体品牌公寓的市场占有率将会介于美国和日本之间，分布在10-15%的范围内。合理推测下龙头的管理规模将超过100万间。资源与资金端的优势及可持续性将决定龙头的归属。目前制约长租公寓行业发展的核心矛盾在于资产收益率偏低和融资成本过高。通过债权融资加杠杆的空间受到制约使得更多企业将目光投向股权融资市场，6家平均管理规模在2-3万间的代表企业目前累计已从股权市场融资接近60亿，这对于一个未来龙头管理规模将超过100万间、行业空间在万亿级别的市场而言仍然只是杯水车薪。可以预见未来长租公寓领域将会是股权融资市场十分活跃的板块。海外资本市场已经形成三种典型商业模式：自持集中型、自持分散型、托管型。其中盈利能力最强的是自持90%以上物业的自持集中式，其次为利用租赁作为平台入口获取产业链超额利