宏观固收房地产研究手册第一集：房地产企业融资全梳理

本公司具备证券投资咨询业务资格，请务必阅读最后一页免责声明证券研究报告1[Table_Title]民生宏观固收房地产企业融资全梳理——民生宏观固收房地产研究手册第一集20170710宏观专题报告2017年07月10日[Table_Summary]报告摘要：?房地产企业融资渠道经历了“股权为主——非标兴起——定增重启——债券放量——回归信托、贷款”的变迁过程自2006年至今，我国房地产企业融资渠道经历了阶段性的变迁过程：2006-2009年，IPO、股票增发是主要的融资渠道。随后2009年底出台“国四条”，股权融资受限，非标兴起。在市场调控作用下，2014年后房地产非标再次被重启的定增所取代。2015年初证监会颁布公司债新政，公司债发行主体扩容，政策放松下的房企纷纷放量发行，债券融资在2015-2016年增长迅速。2017年以来，房地产企业融资收紧，房地产企业信用债发行缩量75%，重新回归银行贷款和房地产信托。?房地产开发到位资金领先房地产投资1-3个月由于房地产开发到位资金是专门用于项目开发，因此与房地产投资直接密切相关。从历史看，房地产到位资金走势领先于房地产投资1-3个月。2017年以来，2月房地产开发到位资金明显回落，5月房地产投资随之出现拐点，领先关系依然存在。?房地产企业以间接融资为主，融资受限后更加依赖银行贷款2016年新增房地产贷款占房地产企业融资的70%以上。2017年一季度房产贷款余额6.13万亿元，同比增长17.3%，比16年底上升5个百分点。房地产企业对银行贷款依赖增强，主因一是金融监管趋严，其他融资渠道受阻更严重；二是金融去杠杆提升了发债成本，而债券市场和信贷市场相对分割，贷款成本更低。对于银行而言，房产开发贷款依然是较为优质的资产。?二季度起房地产企业海外债发行放缓，但由于占比低（不足1%）影响有限一季度美元债明显升温，相对地位提升。境内融资收紧，叠加人民币趋于稳定，