中国房地产金融系列研究一：中国REITs蓝图：准备迎接资管行业新时代

1本报告版权属于安信证券股份有限公司。各项声明请参见报告尾页。中国REITs蓝图：准备迎接资管行业新时代——中国房地产金融系列研究一■REITs推出时机已经相对成熟、推出对多方有利：1）时机相对成熟：中国一直未能推出标准化REITs主要是观念、法律、财政、配套和收益等问题制约，目前来看，法律、财政和配套问题，都可以通过一单标准化的REITs来一并在发展中解决；在房地产市场逐渐走向高位，行业由增量转为存量市场，房地产市场堆积的风险可能会逐渐显现，REITs的推出有其必要性和急迫性。2）对多方有利：标准化REITs如果能推出，则能盘活国有资产、缓解信贷风险，降低房地产企业杠杆，改变和提升房地产企业的盈利模式，此外也有利于社会资产配臵多元化防止房价泡沫进一步扩大。根据北大的研究成果，REITs的推出也会是金融服务供给侧改革重要组成部分，能为PPP及基础设施投资提供可行的金融战略、为雄安新区的金融发展提供新思路。■中国版本REITs可能是“公募+ABS”契约型结构：1）契约型结构：在REITs市场发展的初期，采用信托型/基金型（契约型）的REITs结构可以减少REITs设立的法律程序，容易为管理层和投资者接受，阻力小；2）成熟的ABS作为投资标的：以公募基金作为载体的REITs将不能直接投资不动产资产，但成熟的ABS属于证券类投资标的则可以；3）封闭公募基金形式：考虑到REITs市场建设的目的，以及ABS和基础资产的特殊属性，以封闭公募为首选且设臵扩募和续期机制；4）突出不动产属性需要突破一些限制：净值限制由10%提升至50%、地产投资比例不低于75%、分红比例不低于90%。■美国REITs市场特点：1）低风险、高收益：REITs股息率远高于10年期国债，其20年平均回报率达10.58%，20年平均单位风险报酬达0.62，也高于相应的股票大盘指数；2）市场规模巨大：美国有1万亿美金REITs市值，中国房地产市场应是美国数倍：新房是9倍、存量房是1.5倍；3）并购是发展的一大利器：以美国第一大REIT西蒙为例，其上市到现在有近60余次并购。■