20170717-华创证券-万科点评及物流地产行业分析：收购亚洲龙头普洛斯，物流地产迎跳跃式增长

证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210号未经许可，禁止转载证券研究报告行业深度研究报告房地产万科点评及物流地产行业分析：收购亚洲龙头普洛斯，物流地产迎跳跃式增长行业评级推荐评级变动维持事项2017年7月14日，万科A公告公司联合普洛斯CEO梅志明、厚朴投资、高瓴资本、中银投共同参与普洛斯（GlobalLogisticPropertiesLimited，新加坡上市公司，代码：MC0.SG）潜在的私有化，报价为每股3.38新加坡元。公司自7月14日13:00起停牌，停牌时间预计不超过2个交易。主要观点1.万科入股物流地产龙头普洛斯、协同效应强大，助力物流地产跳跃发展。本次收购亚洲最大物流地产商普洛斯将是万科城市配套服务商战略的重要举措，利好在于：1）双方在开发和经营方面优势互补，其中尤其普洛斯所擅长的“前端开发+后端基金”的闭环模式可实现重资产业务轻资产化运营，将对万科的物流地产、商业地产、甚至产业地产将大有帮助；2）双方在客户资源方面可形成协同，万科在物流地产、商业地产和产业地产方面的客户资源能与普洛斯的下游客户资源互相引流，并且未来也或能促进互相之间更多的商业合作。2.考虑协同效应后收购估值合理，期待资源获取和效率提升的强大优势。根据普洛斯2016年财报，我们估算普洛斯NAV=物流地产运营122亿美元（包括中国、日本、巴西和美国等物业估值）+基金管理费及其他25亿美元（主要由基金管理费组成）-净负债44亿美元，因而对应NAV为103亿美元，对应每股NAV为2.20美元（或3.02新加坡元）。因而，本次收购价116亿美元较普洛斯103亿美元估值溢价12%，但考虑万科和普洛斯双方作为各自行业中的龙头，在开发运营方面以及资源方面优势互补，将赋予双方未来更广阔的发展空间，并且考虑在未来资源获取以及效率提升方面的提升，因为我们认为本次收购价格溢价12%较为合理。3.我国物流地产行业供需缺口巨大、租金回报率可观，仍处朝阳行业阶段。从需求端看，零售行业对优质物流仓储