20170724-广发证券-房地产行业投资策略：按揭贷加速收紧，总体成交热度继续下行

识别风险，发现价值请务必阅读末页的免责声明1/34投资策略|房地产证券研究报告Table_Title房地产行业按揭贷加速收紧，总体成交热度继续下行Table_Summary核心观点：?政策环境综述：6月政策以收紧城市深化调整为主17年上半年，调控城市扩容显著，并且调控政策呈现多维度、全覆盖。进入6月，新增调控城市数量有所减少，政策主要以收紧城市的深化调整为主。此外，在需求端继续强调控的同时，热点城市加大土地供应计划，目前，北京、上海、杭州等地出台土地供应计划，17年及未来3-5年的土地供应相比原计划或过去均有不同程度增加。?成交市场综述：一二线成交继续下行，三线成交热度依旧较高17年6月，我们监控的40重点城市商品房成交同比下滑24.5%，降幅略有扩大。分城市看，一线及22个二线城市分别同比下滑48%和20%，三线则同比增长34.3%。累计来看，17年上半年，一二线分别同比下滑34%和18%，三四线则同比继续大幅上涨31.5%，预计短期成交或将继续增长，但我们认为三四线需求内生性增长不足，成交可持续较弱，考虑到去年四季度的高基数，四季度三四线成交增长或面临压力。?土地市场综述：一二线宅地供给放量，强三线市场活跃2017年6月，300城市住宅用地推出建面10081万平米（环比+50%，同比+26%），成交建面8670万平米（环比+96%，同比+36%），土地出让金3477亿元（环比+86%，同比+59%），楼面均价4011元/平米，溢价率40%。整体来看，17年6月，政府供地节奏加快，尤其是一二线城市放量显著，供给加快同时房企阶段性补库存意愿较强，带动宅地成交同环比大幅增长。此外，值得一提的是，近期部分重点城市土地供应计划力度加大，我们认为需要关注两点，第一，土地供应计划能够真正落地以及最终落地力度，第二，供应最终能否转化为土地成交，与房企土地投资意愿有关。?资金环境综述：首套房按揭贷利率加速上涨，房企融资结构出现变化17年6月份，