房地产行业：雄关漫道真如铁，吹尽狂沙始见金

识别风险，发现价值请务必阅读末页的免责声明1/76投资策略|房地产证券研究报告Table_Title房地产行业雄关漫道真如铁，吹尽狂沙始见金Table_Summary核心观点：?地方主导调控升级，短期内政策不存在转向的基础17年上半年在地方主导下调控持续升级，调控城市扩容显著，并且在坚决提升限购限贷执行力度的同时，政策措施逐步呈现多维度、全覆盖。预计短期内政策不存在转向的基础，货币流动性会进一步收紧。?行业小周期有所拉长，但不改基本面下行趋势17年上半年三四线成交在政策支持下实现超预期增长，拉长了行业小周期，但不改基本面下行的本质，总体成交量价增速呈现收窄，预计下半年供需两端增速或将加速下行。我们预计17年全国新房成交面积16.49亿平，同比增长4.8%；成交金额12.54万亿元，同比上涨6.6%；新开工面积17.30亿平米，同比上涨3.6%，开发投资额10.72万亿元，同比上升4.5%。?17年行业集中度加速提升，龙头优势愈发明显17年前5月50强房企集中度加速上行至50.8%，且前10强房企市占率提升更快，呈现“强者恒强”。分城市看，龙头房企在各线城市集中度均有所提升，其中三四线集中度大幅上涨是龙头房企集中度加速提升的主因。?板块配置继续维持谨慎态度板块走势受估值和业绩影响，其中估值对板块影响更显著，政策则通过实际成交变化影响估值短期走势。我们认为当前板块投资与09年12月-11年10月及13年2月-14年2月类似，对于未来整体板块走势持谨慎态度，原因是，一方面，政策调控压制估值，另一方面，行业景气度的下行也会压制业绩的增长。?集中度提升过程中，龙头房企的中长期投资机会比较确定在集中度持续提升的过程中，龙头房企的中长期投资机会比较确定。我们分析了1994-2005年期间，美国销售排名前三公司在集中度提升过程中的市值表现，得出如下结论：（1）整个集中度提升的过程中，龙头房企市值总体上涨，并且集中度提升越快的区间，龙头房企市值上涨