201706房地产行业深度报告：回顾2016年上海楼市表现——往者不可谏，来者犹可追

HeaderTable_User8472898931353271250HeaderTable_Industry13020600看好investRatingChange.same173833597深度报告东方证券股份有限公司经相关主管机关核准具备证券投资咨询业务资格，据此开展发布证券研究报告业务。东方证券股份有限公司及其关联机构在法律许可的范围内正在或将要与本研究报告所分析的企业发展业务关系。因此，投资者应当考虑到本公司可能存在对报告的客观性产生影响的利益冲突，不应视本证券研究报告为作出投资决策的唯一因素。有关分析师的申明，见本报告最后部分。其他重要信息披露见分析师申明之后部分，或请与您的投资代表联系。并请阅读本证券研究报告最后一页的免责申明。【行业〃证券研究报告】核心观点?2016年上海楼市新房市场量跌价涨，二手房市场量价双升。预计在限制政策的影响下，成交量将逐步回落，成交价短期可能会有小幅调整。从近4年的成交情况来看，新房成交量稳中有增，成交均价一路上扬，15、16年均价同比涨幅高达20%、19%。二手房2016年的成交均价涨幅高达22%，创近4年的新高。?杨浦、金山分别位居市、郊区涨幅之首，浦东新区成交套数领跑各区，彭浦板块成为涨幅最大的板块。市区中的杨浦、徐汇、虹口由于刚需“上车盘”老公房及大量学区房的原因，房价涨幅领跑各区。郊区中的金山、崇明等区则在2016年迎来一波需求带动的补涨行情，房价涨幅超5成。各区中浦东新区、闵行、宝山等户籍人口较低且拥有多个大型居住社区的区成交活跃。从板块来看，郊区板块的涨幅普遍高于市区板块。?从总价区间来看，500万以上区段成交套数上涨明显，300万以下仍是成交主力段，成交均价涨幅整体呈现橄榄型分布。从二手房的情况来看，500万以上区段的增速开始明显加快，800万以上更是达到100%的增长，说明改善型需求是2016年上海楼市的主要需求。300万以下区间的成交量占比仍是所有区间中最高的，达到73%。300~500万、500~800万及800~1500万，这3