20170518-莫尼塔-宏观快评：别为美国房地产操心！

宏观快评莫尼塔（上海）信息咨询有限公司1别为美国房地产操心！钟正生Zhongzhengsheng@cebm.com.cn夏天然trxia@cebm.com.cn次贷危机以来，美国房地产市场复苏速度和持续性均超市场预期，房市火热间接带动了消费、就业和通胀的好转。但房地产市场最大的威胁——货币政策收紧——已经出现，不论是美联储2013年的“口头收紧”，还是2015年和2016年的两次加息，都曾造成美国房地产市场的恐慌，较为敏感的REITs（房地产投资信托）指数均出现明显下跌（图表1）。美联储3月突施加息“冷箭”，现又频繁讨论“缩表”，政策变动可能会给目前欣欣向荣的美国房地产市场带来风险。图表1：美国REITs指数对美联储政策较为敏感来源：REIT.com，莫尼塔当前美国房地产到底是否存在泡沫？美联储加息是否会再次刺穿泡沫？我们认为：从库销比来看，美国目前库存低于历史均值，销量稳步上涨，仍处于供不应求的状况；从房贷来看，违约率不断降低，贷款审核条件依然偏严，贷款整体健康；从自有率来看，美国住房自有率极低，高租金回报率和人口年龄结构均对后续购房需求有所支撑。以上几点均勾画出美国房地产市场健康繁荣的图景，即便是接近以前高点的房价，在考虑货币超发因素后也显得没那么高了。对美联储加息和缩表等可能导致抵押贷款利率上升和房屋销量下滑等风险，我们认为：美联储肯定不希望重蹈次贷危机覆辙，加息节奏和缩表时点均可能慢于市场预期；同时，“特朗普行情”逐渐逆转，美元指数上涨空间不大，汇率变化不至于影响海外投资者的购房决策。综合来看，我们对美国房地产市场持相对乐观态度，如果没有战争或自然灾害等不可抗力爆发，房价平稳上涨或仍将持续一段时间。100120140160180200220300