20170512-兴业研究-房地产行业上市房企2016年年报及2017年一季报点评：政策由松及紧，业绩高位回落

○C兴业研究版权所有使用前请参阅最后一页重要声明2017年5月12日房地产行业报告政策由松及紧，业绩高位回落——上市房企2016年年报及2017年一季报点评陈姝婷臧运慧兴业研究兴业研究助理分析师分析师摘要：?库存持续去化，但去化速度略有放缓。2016年A股样本房企存货同比增长16.40%，增速同比大幅走低22.07个百分点；存货占总资产比重为58.72%，同比下降4.89个百分点。2017年一季度，存货去化速度有所放缓，存货增速与2016年基本持平，其占总资产比重仅微降0.51个百分点至58.21%。?杠杆水平稳中有升。2016年样本房企剔除预收账款后负债率和全部债务资本化比率分别为73.05%和62.83%，同比分别小幅上行0.55和0.02个百分点。2017年3月底，样本房企负债率进一步走高。?债务结构改善难以为继，短期偿债能力走低。受房企公司债发行政策严厉收紧影响，上市房企应付债券占负债比重持续走低，叠加其他融资渠道不同程度受限，长短期债务比出现回升，在手现金对短期刚性债务的保障程度下降。?盈利能力有所改善。尽管上市房企毛利率仍持续承压，但受益于期http://www.hibor.com.cn/房地产行业报告○C兴业研究版权所有使用前请参阅最后一页重要声明间费用控制能力的提升，2016年主业利润率较2015年提升0.30个百分点至10.92%。受利润和杠杆水平上行影响，归母ROE上行。?调控升级背景下，销售回款增速见顶。从2016年全年情况来看，房企现金充沛，经营活动现金流大幅净流入，但受调控不断升级影响，单季度销售回款增速明显下滑，2017年一季度经营活动现金流已净流出。?融资政策收紧，筹资活动现金流弱化。2016年样本房企筹资活动现金流净流入2,444.20亿元，尽管筹资规模仍较大，但同比已下滑3.69%。?主要房企业绩方面，整体营收、利润稳步提升，