20160424-华泰证券-房地产行业地产三重器系列研究之土地制度篇（五）：话地租历史，看万亿元市场破局

谨请参阅尾页重要声明及华泰证券股票和行业评级标准11证券研究报告行业研究/深度研究2016年04月24日房地产增持（维持）谢皓宇执业证书编号：S0570515070001研究员010-56793955xiehaoyu@htsc.com郝亚雯010-56793951联系人haoyawen@htsc.com白淑媛010-56793952联系人baishuyuan@htsc.com1《房地产:需求真·繁荣，利好真·转型》2016.042《嘉宝集团(600622):核心高管拟进场，新方向、新未来》2016.043《房地产:数据互联网，成就400亿的链家式扩张》2016.04资料来源：wind，华泰证券研究所话地租历史，看万亿元市场破局地产三重器系列研究之土地制度篇（五）土地制度核心是提高积极性，而当前所处的第三次土地改革则是解决产权分离中国土地制度重大变革主要有两个，一个是太平天国时期的平均地权，开始有了农户土地私有制，第二个是1947年的中国土地改革和后面的公有制改革，将土地收为国家和集体所有。这些土地制度重大变化的目的都是为了提高劳动积极性，太平天国时期是提高劳动力问题，解决农民耕地不足，1947年土改和后面的家庭联产承包则是提高劳动生产率。而当今，最大的矛盾在于土地所有权和土地使用权的分离，导致土地金融开展难度提高，对当前以土地为核心的交易也产生了较大困难。1986年首次土地使用权有偿出让，到现在暂没有到期后如何处理的明确规章1986年，以解决土地流转而出台的办法开始执行，开始进入了有偿、有期限使用的阶段。在1987年4月，国务院明确提出可以对土地使用权进行转让后，深圳出让了全国第一块土地，期限50年，拉开了土地使用权有偿出让的序幕，同时，土地使用权也从无期限开始变为有期限。中国的土地有偿出让制度，设置了出让使用权的使用年限，本质上为租借，然而，建筑物本身则是所有制，这