20160320-华泰证券-房地产行业地产三重器系列研究之税制篇（三）：地产税制改革的历史得失，兼论营改增

谨请参阅尾页重要声明及华泰证券股票和行业评级标准11证券研究报告行业研究/深度研究2016年03月20日房地产增持（维持）谢皓宇执业证书编号：S0570515070001研究员010-56793955xiehaoyu@htsc.com郝亚雯010-56793951联系人haoyawen@htsc.com1《房地产:由计税价格和评估价格说起》2016.032《房地产:投资略超预期，关注公积金改革》2016.033《房地产:探索二线，寻找量价齐升的城市》2016.03资料来源：wind，华泰证券研究所地产税制改革的历史得失，兼论营改增地产三重器系列研究之税制篇（三）投资要点：中国房地产税制体系在过去一直存在不完善的问题，除了对于房企的重复征税严重，对于个人房产的税制存在存量税缺失，然而这两方面的问题随着房地产税制体系的不断完善，也将带来房地产市场的健康发展。按照当前的税制改革推进，房地产行业将在5月1日迎来营改增试行，除了对企业以外、对二手房交易也开始试行营改增。然而，房地产行业的市场参与者总是3方，政府、房企、购房者。同时，牵涉的背景需要回溯到20年以前，由于每次税制改革的影响都十分深远，这一次又将怎么样？房地产格局的重大变化，几乎都是和税制挂钩1994年分税制改革+2004年831大限，开启地方政府的土地财政。1）分税制改革后地方收入的减少，使得政府开始通过土地出让收入增加地方财政；2）对房企及其产业链上企业征收的营业税，归地方所有；3）地价上涨还能够带动地方政府土地抵押的价值增加。以上三个房地产直接挂钩的税种成为了地方政府的主要收入来源，接近1/2的收入来自于此，这背后的根源就在于地方事权大、财权小，而房地产的巨大规模使地方政府对其产生了严重依赖。如果说房地产市场出现土地财政的现象来自于1994年重新洗牌的中央税种和地方税种，那么当前的营改增是在此基础上继续加强，主要原因是营业税为地方税种，增值税为中央税种。1）短期的影响，则已经在营改增试点期间的中央全部