房地行业产专题研究五：需求篇二之按揭贷款对房地产销售影响初探：房贷执行利率降，或是房价降

本研究报告仅通过邮件提供给恒泰证券恒泰证券股份有限公司(zcglb@cnht.com.cn)使用。1行业及产业行业研究/行业点评证券研究报告房地产开发2012年02月24日房贷执行利率降，或是房价降——房地产专题研究五：需求篇二之按揭贷款对房地产销售影响初探相关研究《资金为本，季调为器——行业专题研究一：房地产行业销售投资预测方法探讨》2011-10-17《库存日渐攀升消化尚需时日——行业专题研究二：行业库存研究和分析》2011-10-24《房地产销售，孰主兴衰？——房地产专题研究三：需求篇一之各城市限购政策效力比较》2012-1-9证券分析师殷姿A0230210050002yinzi@swsresearch.com研究支持竺劲zhujin@swsresearch.com联系人包斅文(8621)23297818×7260baoxw@swsresearch.com地址：上海市南京东路99号电话：(8621)23297818上海申银万国证券研究所有限公司http://www.swsresearch.com投资要点：?信贷投放决定销售景气，本轮周期波动的核心是房贷执行利率波动。房贷利率作为按揭信贷投放的集中体现，直接冲击了居民的购买力。本轮周期经历了：10年以来对二套房贷利率执行趋于严格并且上浮至1.1倍、11年进入加息周期及额度趋紧导致首套房贷利率上浮，使得居民购买力严重透支。根据我们的测算，利率倍数由0.7倍上升至1.1倍，直接导致购房者单月的购买支出上升33%，而从居民的月供收入比来看，2011年为0.41，仅略低于2007年的水平（0.43）。?要使未来购买力得到释放，我们认为只有通过降低房价、降低房贷执行利率或者双管齐下方能达成。降房价和降房贷利率倍数存在显著的替代关系，给定当前利率，利率倍数从1.1倍降至基准相当于降价5%左右。目前申万宏观预测名义GDP增长为11