房地产资金链专题研究之一：房地产信托保兑付：2012资金链第一场雪

请务必阅读正文之后的免责条款部分房地产信托保兑付：2012资金链第一场雪——房地产资金链专题研究之一李品科孙建平010-59312815021-38676316lipinke@gtjas.comsunjianping@gtjas.com编号S0880511010037S0880511010044本报告导读：2012年房地产信托兑付规模较大，总到期规模达到1758亿元。需要关注2012年上半年的时间点、偿付压力较重的房地产公司。摘要：l房地产信托从10年下半年进入发行高峰，平均发行期限1.9年，“保兑付”将成为12年主要课题。截止11年9月末，房地产信托余额达6798亿元高峰，比10年底增长57.2%，全部信托资产占比17.2%。l房地产信托本金到期兑付第一个高峰期是2-3月。据不完全统计，2012总到期规模1758亿元，其中7月为年度高峰，达504亿元。一季度366亿元，二季度368亿元，三季度716亿元，四季度309亿元。l10-11年快速扩张、但周转较慢、公司开发周期与行业同步的区域性中等开发商对信托依赖度更高、兑现风险更大。l从30家上市公司的统计数据来看，2012年到期的项目数达61个，到期规模为318亿元，从3月开始进入偿付高峰。其中1月到期27亿元、3月39亿、5月47亿、7月44亿、11月38亿、12月49亿。l2012年到期规模较大的有中华企业、万科、金地集团、福星股份、阳光城等。分别为44亿、43亿、24亿、20亿、18亿。l从信托占有息负债比例、信托占现金比例看，相对偿付压力较大的有阳光城、中华企业。分别达到177%、1111%和89%、437%。l信托到期不能兑付的解决途径包括：（1）延期兑付（2）借新还旧（3）第三方接盘，项目重组出售抵押资产偿还投资者（4）自有资金接盘。l由万科等具有现金和管理优势的龙头公司进行并购是必由之路：在12年基本面、尤其是上半年量价齐跌格局下，容易暴露风险的中等开发商信托延期支付和借新还旧能力更弱，万科等并购机会大增。l在信托、房地产贷款等本金集中到期、销售回笼暗淡等压力下，预计2季度将爆发开发商资