房地产行业：以史为鉴，韩国地产调控为什么失败？-中国的房地产调控将何去何从？

请务必阅读正文之后的免责条款部分[Table_MainInfo][Table_Title]以史为鉴：韩国地产调控为什么失败？——中国的房地产调控将何去何从？李品科（分析师）孙建平（分析师）林鸽（研究助理）010-59312815021-38676316010-59312742lipinke@gtjas.comsunjianping@gtjas.comlinge@gtjas.com证书编号S0880511010037S0880511010044S0880111090079本报告导读：本文分析了韩国快速城市化时期（1970-1990）年代的韩国房地产市场调控政策及其效果，对未来我国地产调控走向有深度借鉴意义。摘要：[Table_Summary]?韩国的地产调控失败：1）房屋均价在调控期间暴涨，15年上涨835%，年均复合增速16%，远超同期通胀；2）住房普及率指标不升反降，从70年代初77.9%一路下挫到88年69.2%；3）私人住房投资挤出严重，且公营住房供给受政府财力限制，供应难以跟上。?韩国房价上涨的需求背景：人口快速增长和家庭小型化趋势，受益于制度改革的经济发展，高速的城市化是同期房价上涨的背景。?韩国调控政策的总体框架：以促进公营住宅供应为核心的供给政策，和以限购限价政策为核心的需求政策。?供应政策：确定公营住宅供应为核心的供给政策，公营住宅占比从1970年10.4%快速提升至87年68%。促公营住宅供给政策包括土地获得和融资支持等住宅开发多个环节优惠和扶持，同时设立了大韩住宅公社和韩国住宅银行等专门的公营住宅供应机构。?需求政策：确立了以限购限价和税收管制为核心的需求政策，政策严厉程度尤胜于中国，但房价仍持续难以遏制。韩国出台严格的限购限价限贷等政策，对土地和住房交易征收高昂资本利得税，以及房产税，辅以严格的土地和住房交易审批制度。?调控失效原因1：长期的价格管制扭曲了市场信号，造成私人部门住房投资的持续下降，从而使得供应更加短缺。?调控失效原因2：政府垄断了土地一级开发，并对土地交易实行严格的交易和高额的