房地产行业：中国房地产中长期需求量化分析

请务必阅读正文之后的免责条款部分[Table_MainInfo][Table_Title]中国房地产中长期需求量化分析房地产深度专题系列之五李品科（分析师）孙建平（分析师）林鸽（研究助理）010-59312815021-38676316010-59312742lipinke@gtjas.comsunjianping@gtjas.comlinge@gtjas.com证书编号S0880511010037S0880511010044S0880111090079本报告导读：本文通过将地产真实需求分拆为新增城市人口、拆迁需求和改善性需求三部分，得出未来十年我国住宅年均真实需求为11.8亿平米，行业在中长期内仍将保持平稳增长。摘要：[Table_Summary]?刚需回归无疑是12年上半年地产销量复苏的关键因素。史上最为严厉的地产调控政策已延绵近2年时间，限购、各种差别化住房信贷政策在至少短期内不会退出，投资/投机性需求在中短期内几无抬头可能，刚需和合理的改善性需求将是左右未来销量走势的核心因素。?而本文目的就在于回答两个问题：调控持续下刚需和合理改善性需求是否能够支撑销量温和上行？在经济增长减速背景下，真实需求构筑的销量底部在何处？?未来十年我国住宅年均真实需求规模为11.77亿平米。我们将地产真实需求拆分为新增城镇人口需求、房屋更新需求和改善性需求三部分，计算出未来十年我国住宅市场年均真实需求合计11.77亿平米，若其中90%由商品房解决，年均可创造商品住宅需求10.6亿平米。?新增城镇人口需求年均贡献4.11亿平方米住房需求，驱动因素为人口增长和城市化，将是未来真实需求最重要组成部分。但由于新增城镇人口需求最重要两大驱动因素人口增长率和城镇化率速度在未来都将放缓，整体上而言这部分需求未来将呈现减速释放。?房屋更新年均贡献2.12亿平方米住房需求，将是真实需求最为稳定的来源。目前我国存量房屋结构中仍有相当部分源自房改前所建造，这部分房屋无论从居住环境还是集约用地角度而言在未来都有更新必要，