房地产行业未来20年中国房地产住房需求研究：行业面临大变局，政策仍需继续微调

深度报告东方证券股份有限公司经相关主管机关核准具备证券投资咨询业务资格。东方证券股份有限公司及其关联机构在法律许可的范围内正在或将要与本研究报告所分析的企业发展业务关系。因此，投资者应当考虑到本公司可能存在对报告的客观性产生影响的利益冲突，不应视本证券研究报告为作出投资决策的唯一因素。有关分析师的申明，见本报告最后部分。其他重要信息披露见分析师申明之后部分，或请与您的投资代表联系。并请阅读本证券研究报告最后一页的免责申明。【行业·证券研究报告】导读：我们发现，市场对房地产行业深层次关心的问题，多数最终都指向了同一系列问题：中国的住房需求究竟有多大？未来供求格局如何？首次置业的刚需能支撑多大市场？本文尝试分析这些问题。研究结论?我们的“城镇化需求预测模型”显示，2012-2020年我国住房需求仍将不断增长，其中2020年需新建住房面积将增长到15.4亿平米。但伴随城镇化和居民住房改善步伐的放缓，2020年之后住房需求可能进入下降期。?尽管需求在不断增长，但由于供应增长的速度更快，导致2012-2014年住宅市场将变为供过于求。我们预计2012-2014年城镇住宅需求年均约12.7亿平米，但房地产开发住宅竣工也将快速攀升到年均12.3亿平米，若考虑“非房地产开发建设”、“城区扩大”以及”小产权房”三个因素对供应的补充，城镇住宅将转变为供过于求。?2012-2014年住宅市场的供过于求，将可能导致2012年房地产住宅新开工面积大幅下降，但由于住房需求仍在增长，我们预计2013年降幅会趋缓，2014年或将再次步入增长。?行业供求格局的改变将导致房价快速上涨的历史在未来几年都将难以再现，这是真正考验房企基本功的时候，在融资、产品、管理有较强能力的大中房企必定会有更多增长的机会。我们建议应把持续关注的重心放在全国或区域做到一定规模，形成一定品牌的龙头房企，如A股上市房企万科、保利、招商、金地，中南建设、荣盛发展、首开股份、苏宁环球、滨江集团、福星股份、金融街等。?仅靠首次置业难以推动全国住宅销售持续增长，政策仍需继续微调，并将从首次置业的放松逐