房地产行业投资专题报告：市场与政策周期叠加下的土地市场-

请阅读最后一页评级说明和重要声明宏观经济证券研究报告[Table_Title]房地产投资专题报告证券分析师：金赟、赵月亮SAC证书编号：S0160511030004SAC证书编号：S0160511030006Email：jiny@ctsec.com2012年08月28日市场与政策周期叠加下的土地市场2012年8月[Table_SecondTitle]■本期要点：在土地市场上，土地的供应由政府规划审批，受中央及地方政策的引导。近年来，城市建设用地增速放缓，供应紧张。以北京为代表的大城市，为了缓解人口就业压力、改善生活质量，亟需向外拓展城市边界。与国外的大城市普遍采取建立卫星城的做法不同，由于存在交通不够便捷、生活便利程度低、缺乏良好的就业机会、户籍流动不自由等多方面的原因，目前看来建立卫星城的做法并不可行。而随着如高架、地铁等交通设施的完善，就业机会的增加，以及配套设施的建设，大城市郊区化是更加可行的路径。农村土地流转政策的出台，加速了农村土地规模经营的进程。与之呼应的农村宅基地流转，可以提高农村土地的使用效率，并且能够在未来一段时期增加城市建设用地的供应，缓解供地紧张的局面。根据土地性质的不同，土地市场又可以分成住宅及商业土地市场和工业土地市场，它们的需求分别来自房地产开发企业和工业企业。房企的资金链和库存量是影响住宅及商业土地需求的两个重要因素，而工业企业的利润是影响工业扩张和工业用地需求的重要因素。在工业土地市场上，土地价格的影响因素是工业扩张的速度，地价与投资增速的走势一致，但具有时滞性。在住宅及商业土地市场上，房价与地价在走势上表现出良好的一致性，房价比地价领先上涨，这是因为房企愿意接受的地价与未来房价预期相一致。当市场景气时，房价上涨推动地价上涨，政府推地的积极性提高，同时开发商拿地意愿增强，则土地成交上涨；反之，则土地成交惨淡。就目前的土地市场而言，除商业用地之外，住宅用地和工业用地同比