房地产行业专题研究三：各城市限购政策效力比较——房地产销售，孰主兴衰？

本研究报告仅通过邮件提供给恒泰证券恒泰证券股份有限公司(zcglb@cnht.com.cn)使用。1行业及产业行业研究/行业深度证券研究报告房地产行业2012年1月9日房地产销售，孰主兴衰？相关研究《资金为本，季调为器——行业专题研究一：房地产行业销售投资预测方法探讨》2011-10-17《库存日渐攀升消化尚需时日——行业专题研究二：行业库存研究和分析》2011-10-24证券分析师殷姿A0230210050002yinzi@swsresearch.com研究支持韩思怡hansy@swsresearch.com联系人韩思怡(8621)23297818×7702hansy@swsresearch.com地址：上海市南京东路99号电话：(8621)23297818上海申银万国证券研究所有限公司http://www.swsresearch.com——房地产专题研究三：各城市限购政策效力比较投资要点：2010年以来，房地产市场持续下行，无论城市大小、限购与否，虽然在下降程度上有些差别，但都难以幸免，正是“覆巢之下，安有完卵”。在本篇报告中，我们将试图分析限购政策对于行业的影响。?限购政策会在一定程度上影响房地产市场的销售，但其作用也不宜过分夸大。根据我们的分析，受限购影响较大的城市主要为一些外来人口占比较大、之前泡沫化程度较大的城市，例如北上深等一线城市以及长三角地区的一些主要城市。以提高社保纳税年限为手段的“严厉”限购政策影响较为明显，其他较宽松的限购条款（如以缩小限购区域、放宽“本市户籍”认定标准等）也有一定效果，但并不十分明显。我们注意到，在我们研究的40个城市的样本中，未限购城市的市场表现并未显著好于其他城市。因此，对大部分城市而言，销量可能更多是受一些外在市场因素影响，限购并非最主要原因。?非限购城市的销售往往也出现了非常明显的下滑。因此，将销售下降完全归因于限购则有失公允。我们认为，同一区域的城市在