房地产行业专题研究一：房地产行业销售投资预测方法探讨——资金为本、季调为器

本研究报告仅通过邮件提供给广发基金广发基金管理有限公司(yjbg@gffunds.com.cn)使用。1行业及产业行业研究/行业点评证券研究报告房地产行业2011年10月20日资金为本、季调为器相关研究证券分析师殷姿A0230210050002yinzi@swsresearch.com研究支持韩思怡hansy@swsresearch.com竺劲Zhujin@swsresearch.com联系人韩思怡hansy@swsresearch.com地址：上海市南京东路99号电话：(8621)23297818上海申银万国证券研究所有限公司http://www.swsresearch.com——行业专题研究一：房地产行业销售投资预测方法探讨投资要点：主要结论：销售继续低迷投资下行幅度由缓趋急。预计2011年和2012年销售面积的增速分别为5%和-5%，销售额增速分别为10%和-5%，下降明显，今年四季度销售面积同比大概率为负。预计今明两年投资增速分别为27%和15%，但在明年二季度到来之前，降幅并不会很大，预计今年4季度投资增速平均为22%，但明年二季度以后，则下滑速度可能加快.回落至20%以内甚至是个位数！1）信贷决定房地产市场销售将持续低迷。由于近年来房地产的资产属性不断增强，我们通过信贷环境预测房地产销售额，并通过滚动可售量和销售率预来测销售面积。我们预计房地产销售金额和面积都将持续低迷，同比下降明显，趋势短期内难以改变。2）投资下行趋势明确，幅度由缓至急。由于销售对投资具有一定领先关系，我们用销售状况分别预测土地购置和工程款，进而预测投资。我们预计投资将在未来进入下行通道，但在明年二季度到来之前，降幅并不会很大，之后滑速度可能加快。?预测逻辑和方法：我们将对房地产行业研究方法的认识概括为“资金为本，季调为器”。一方面，我们将资金作为房地产行业数据预测的基本出发点，即以企业的销售收入作为先行指标，预测拿地、开工和施工，进而预测