房地产-招商系列-中国当代房地产研究专题之四：房地产估值的国际比较

敬请阅读末页的免责条款行业研究专题报告房地产估值的国际比较贾祖国86-755-82940792jiazg@cmschina.com.cn孟群86-755-82940647mengqun@cmschina.com.cn2008年9月17日中国当代房地产研究专题之四周期性消费品房地产中性（维持）从国际比较看，我们认为中国一线城市当前房地产估值明显偏高，较合理的估值为房价收入比为10左右。总体上一线城市房价应有30%-40%左右的下跌空间。一线城市房地产估值明显偏高：40年来，美英等国的房价收入比一直在2-5之间。而目前国内一线城市房价收入比都约在13以上；家庭可支配收入5000美元是房价收入比的分水岭：对全球城市房价收入比的分析表明，家庭可支配收入在5000美元以下时，不少城市的房价收入比显著偏高；当家庭可支配收入在5000美元以上时，房价收入比基本都在10以下；从全球看，房价收入比为10属于偏高水平：全球大约有50%的城市房价收入比在2-6之间，大约有70%以上的城市房价收入比在10以下；中国一线城市的房价收入比在10左右比较合理：07年底中国一线城市家庭的可支配收入都已远超过了5000美元，按照国际经验，中国合理的房价收入比应该在10以下；另外考虑到中国的城市化进程尚处于加速阶段，人口流动正在不断地从小城市进入一线城市。因此，虽然从全球看，这一房价收入比水平偏高，但还是比较合理的；一线城市房价应下跌30%-40%左右：我们认为中国的名义房价要下跌2-3年，届时一线城市家庭居民可支配收入总体将相应增长20%-30%。只有一线城市房价下跌30%-40%，这些城市的房价收入比总体才会在10左右，房地产估值总体才会比较合理。上证指数1987行业规模占比%股票家数（只）1167.4总市值（亿元）44783.1流通市值（亿元）25605.6重点公司市值（亿元）15751.1行业指数%1m6m12m绝对表现-9.2-55.9-67.1相对表现5.8-4