房地产-招商系列-中国当代房地产研究专题之十二：房地产与人口的总结与展望

敬请阅读末页的免责条款行业研究专题报告房地产与人口的总结与展望贾祖国86-10-88088569jiazg@cmschina.com.cn孟群86-755-82940647mengqun@cmschina.com.cn2009年8月18日中国当代房地产研究专题之十二周期性消费品房地产推荐（维持）总人口缩减和中青年人口占比减少是人口变化的总趋势，再加之中国生育政策的急剧变化，人口因素对中国房地产市场的影响比历史上任何国家都要剧烈。25-45岁的购房适龄人口在2008年已经达到高峰，随后将持续下降。城市化进程只能在未来14年左右的时间里抵消该影响，从而维持房地产市场的需求。人口变化趋势：发达国家人口总规模将出现萎缩。随着死亡率快速下降结束后，出生率下降开始越来越显著的发挥作用，人口总规模将出现萎缩；人口金字塔“蘑菇云”趋势。出生率和死亡率虽趋于稳定，但随着第3次死亡率革命的影响，人口寿命总体在不断延长。人口金字塔迅速从年轻型迅速转变为年老型——塔顶宽，塔底窄，非常像“蘑菇云”。这在发达国家已经非常明显；一方面总人口缩减，另一方面中青年人口占比减少，二者都导致了购房适龄人口的迅速减少：1950S以来，在近年来经历过房价暴涨的一些国家中，人口规模总体上涨；相反过去十年德国、日本、韩国的房价一直走低，正好与人口增长速度的显著放缓同时发生；随着人口老龄化趋势的出现，海外已经出现了“住宅反向抵押贷款”，形成了对于住宅的负需求；中国人口年龄结构的急剧变化：上世纪的50S-60S，毛泽东鼓励生育，每个育龄妇女一生要生5、6个孩子；而到了上世纪70年代末，仅仅过了不到20年，邓小平时代又强制实行计划生育政策，每个妇女一生只允许生1个。因此中国人口的年龄结构只用了不到50年的时间就完成了发达国家150年以上才发生的变化，因此人口因素对中国房地产市场的影响比历史上任何国家都要剧烈。25-45岁的购房适龄人口在2008年已经达到高峰，随后将持续下降；城镇化进程只能在未来14年左右的时间里抵消人口下降的影响：城镇化因素依然是房地产需求的重要支撑，城镇购房适龄人口在2015年