房地产-招商系列-中国当代房地产研究专题之八：人口空间分布的总结与展望

敬请阅读末页的免责条款行业研究专题报告人口空间分布的总结与展望贾祖国86-755-82940792jiazg@cmschina.com.cn2009年5月8日——中国当代房地产研究专题之八周期性消费品房地产推荐（维持）人类城市化进程进展到今天，几多城市只剩古迹，几多城市繁荣不再，几多城市依旧欣欣向荣。这些都和人口的空间分布有着直接的关系。人口的空间分布有无规律？如有，这些规律是什么？这就是本报告所探寻的答案。人口空间分布的决定因素：我们认为，在整个人类历史中，经济机会是决定人口空间分布的最主要因素，经济机会是由企业家（包含地主、商人）追求利润的动机决定的，他们将企业的地址选在能带来最大利润的地区，而企业的利润又取决于人类特定时期供给条件（技术）和人类需求的变动；工业革命前人口的空间分布形态为散居：牧业时代，人类的流动是“逐水草而居”。当农业和牧业分离后，地主和农民根据可耕地的分布而逐渐聚集在一起，也即人口是根据农业生产的经济机会来分布的。除了商业，已有的少量城市基本没有什么特别的居住优势。人口分布基本上都是散居在乡村地区；第1次工业革命导致了人口的快速集中：以纺织机械为起点，以蒸汽机为核心的第1次工业革命创造了以棉纺工业为核心，包括纺织工业、冶金工业、采煤工业、早期制造业和运输业等五大部门的主导产业群。企业的选址主要靠近煤矿、铁矿和交通枢纽。人类对于收入弹性较高的工业品需求迅速增长，不但人口快速聚集到城市，而且城市也比较集中。城市人口非常密集，居住条件极为恶劣。农村地区的人口相应地不断下降；第2次工业革命延缓了人口快速集中的趋势：第2次工业革命导致电能的广泛运用。企业的选址不再需要靠近煤矿、铁矿和交通枢纽，企业选址更自由化。人类的需求也逐步转向了服务。城市出现分散化，郊区化也开始大规模出现。市区面积大幅增长，人类居住条件逐步趋于舒适；第3次工业革命对人口空间分布的影响才刚刚开始：随着通讯技术的快速发展，企业的选址越趋自由，目前计算机和通讯技术的发展对人口空间分布的影响也只是刚开始让人感觉到，但其影响在长期上将越来越显著。人们对闲暇和自然的追求也在一定程度上影响了企业的选址。