房地产-招商系列-中国当代房地产研究专题之五：美国房地产市场概览

敬请阅读末页的免责条款行业研究专题报告美国房地产市场概览贾祖国86-755-82940792jiazg@cmschina.com.cn孟群86-755-82940647mengqun@cmschina.com.cn2008年9月28日中国当代房地产研究专题之五周期性消费品房地产中性（维持）我们认为美国房地产市场大约要到2012年前后才能企稳，下跌的幅度大约为15%。此外，本报告还分析了大家关心的美国历次房价下跌中成交面积的变化、对GDP的影响、政府的救市措施以及相应的经济金融环境。美国房地产市场的下跌才刚刚开始：我们认为美国房地产市场大约要到2012年前后才能企稳，下跌的幅度大约为15%；房地产周期中成交面积的变化情况：成交面积的变化是顺周期的。房价的上涨伴随着成交的上涨，房价的下跌伴随着成交的下降；历次房地产周期成交面积的萎缩程度不一，似乎并无规律；成交面积的恢复往往伴随着实际房价的上涨；住宅投资增速和GDP增速高度相关：住宅投资的变化也是顺周期的；1970年以来，美国住房投资占私人总投资比重在20%-35%之间（均值为28.4%），美国住房投资占GDP比重在3%-6%之间（均值为4.7%）；美国房地产投资增速波动20%往往会导致GDP波动3%左右；房地产周期中的经济金融环境：实际住房价格与联邦基金利率高度相关，但名义利率的变动受制于整体经济金融环境。在美国过往的房地产周期中，一旦房价开始下跌，联邦基金利率便会大幅下降。与历史相比较，这次利率高点也只是5.25%，大幅降息空间有限。目前联邦基金利率已经降到了2%，基本已经没有下降空间，而美国市场的状况还在继续恶化。上证指数2294行业规模占比%股票家数（只）1167.4总市值（亿元）49413.1流通市值（亿元）28475.8重点公司市值（亿元）19161.2行业指数%1m6m12m绝对表现-12.3-53.8-66.9相对表现-4.9-10.7-7.6-80-60-40-20020S