房地产-招商系列-中国当代房地产研究专题之九：房地产周期的总结与展望

敬请阅读末页的免责条款行业研究专题报告房地产周期的总结与展望贾祖国86-755-82940792jiazg@cmschina.com.cn2009年5月12日中国当代房地产研究专题之九周期性消费品房地产推荐（维持）工业革命以来200多年来的房地产市场一直存在着18年左右的周期，下跌期往往要持续4年。就中国当前的房地产市场而言，在巨额信贷投放的作用下，本轮房地产周期已经见底。未来数年内，中国房地产将平稳增长，期间龙头地产股的估值应该在2-4倍PB左右，地产股总体将呈现震荡上行走势。房地产自身的周期为18年左右：工业革命以来200多年的历史表明，一个完整的房地产周期是18年左右；哈里森的房地产周期模型：房价会先上涨7年（然后可能会发生一个短期的下跌），然后再经历5年的快速上涨，再之后是2年的疯狂。最后是历时4年左右的崩溃；房地产周期拐点的判断：房地产周期的顶部相对较容易判别。房地产周期顶部往往伴随着利率水平的高点，伴随着信贷、M2、GDP、固定资产投资增速的高点；房地产周期的底部往往难以判别。房地产周期的底部与信贷、M2、GDP、固定资产投资增速关系不显著，与利率的关系相对较为显著——房价的底部往往伴随着利率的底部。但90年代初的全球地产周期是个例外；中国当前房地产已经见底：在本轮巨额的信贷投放影响下，由于中国高效的货币政策传导以及居民资产选择范围的狭窄，市场信心得以恢复，货币流通速度增加，从而刺激了经济的增长，通胀预期也使得降息预期终结，房地产成交上升，房地产周期已经见底。未来数年内房地产将平稳增长；房地产周期各阶段投资策略：在平稳增长的前7年寻找增速较快的公司，在房价快速上涨的接下来7年里应寻找前期土地囤积较多的公司；在调整期回避。就当前的情况来看，在下一轮房市和股市的双重泡沫前，房地产股票的估值将长期围绕PB进行，因此投资者应重点关注那些业绩增速较快的公司——这些公司的账面净资产增长得最快。在蓝筹公司里面，我们认为能在未来3年内保持相对较高速增长的公司有招商地产和华发股份。上证指数2618行业规模占比%股票家