20170521-宏观研究：挤出房地产销售的水分棚改货币化安置

1特别提示：本报告内容仅对宏观经济进行分析，不包含对证券及证券相关产品的投资评级或估值分析，不属于证券报告，也不构成对投资人的建议。○C兴业研究版权所有“兴业研究”为兴业银行成员机构使用前请参阅最后一页重要声明2017年5月21日宏观研究挤出房地产销售的水分：棚改货币化安臵摘要：在空前严厉的房地产调控之下，本轮房地产市场却显示出了诸多令人迷惑的现象：一是销售却显得韧性十足；二是特别是三四线和中西部城市竟然成为了销售的主力军。我们的分析显示，所有这一切，都与棚改货币化安臵有着密不可分的联系。如果剔除棚改货币化安臵，1-3月份的房地销售面积同比增速将不再是目前官方公布的19.5%，而是仅仅只有-8.2%。关键字：棚改货币化安臵、商品房销售、房地产投资鲁政委李苗献何知仁兴业银行首席经济学家兴业研究兴业研究华福证券首席经济学家分析师助理分析师http://www.hibor.com.cn/宏观研究2○C兴业研究版权所有“兴业研究”为兴业银行成员机构使用前请参阅最后一页重要声明在本轮房地产调控中，房地产市场展示出了诸多令人迷惑的现象：一是，房地产调控严厉程度空前，但销售量的韧性却相当之强。在过去三轮房地产周期，商品房销售面积增速在越过高点之后的12个月内，分别累计下滑了47.0%、43.2%和49.6%。本轮商品房销售面积增速在2016年4月见顶，达到36.5%，11个月来仅累计下滑了17.0个百分点，降幅明显小于前几轮。尽管2016年国庆开始的调控政策不断加码，但2017年1-3月的销售面积增速仍高居19.5%这样一个不低的水平上。二是，三四线和中西部城市成为销售的生力军。观察不同地区的商品房销售，从2016年第二季度开始，一二线城市销售已逐渐放缓，而三四线城市和中西部省份的销售却保持了相对平稳；特别在2017年第一季度，这些三四线和中西部城市的商品房销售增速甚至还逆势上升，与一二线城市形成明显背离。由此导致本轮限购范围首次扩