20170503-房地产行业深度研究地产三重器系列研究之终篇（九）：新纪元，“未来地产”的自白

谨请参阅尾页重要声明及华泰证券股票和行业评级标准1证券研究报告行业研究/深度研究2017年05月03日房地产增持（维持）谢皓宇执业证书编号：S0570515070001研究员010-56793955xiehaoyu@htsc.com郝亚雯010-56793951联系人haoyawen@htsc.com白淑媛010-56793952联系人baishuyuan@htsc.com1《房地产:利率缓上，楼市缓变》2017.042《房地产:Q3投资见新高，居民贷款现拐点》2017.043《深华发A(000020,买入):70亿元的现金牛》2017.04资料来源：Wind新纪元，“未来地产”的自白地产三重器系列研究之终篇（九）土地创造信贷带来了地产周期，2016年的去库存改变了周期节奏①房地产周期，就是土地管控周期，抑制土地过热所采取的抑制短期需求，带来了行政调控和货币政策这两大同向手段。然而，地产周期更像货币周期，原因就在于土地创造信贷，特别是在拿地都可以通过贷款来做的时代，这种现象更加的明显。②2016年因为去库存，让传统的地产周期变得完全不一样，成为历史上首次不能用传统地产框架去分析的一年。原因就在于要去库存，所以并没有真正意义上去抑制需求，仅提高了购房门槛，但若叠加货币宽松，就可以通过更高的信贷来跨过门槛，反而会增加信贷投放。2019年迎来脱钩之一：居民依赖银行，房企依赖非银银行和房企脱钩，主要是让居民依赖银行，房企依赖非银。每一次楼市的价格出现下跌，都马上会有政策再度宽松，原因就在于一旦房企无法通过销售卖房回款，就无法偿还贷款，进而形成银行的潜在坏账，再传到至央行和整个经济体系。2016年银行发放房贷、而减少开发贷，就是为了从资产配置角度降低以上循环的依赖，转而让房企寻求非银体系，做风险分散。2019年迎来脱钩之二：土地和财政脱钩，房产税可能顶替地方财政和土地财政起源于1994年的分税制改革和2004年的招拍挂制度。在这个制度之下，土地不仅拥有创造信贷的功能，还承担了给地方政府创收的角