20170223--房地产行业深度研究地产三重器系列研究之人口篇（八）：中国版逆城市化？三线的大周期

谨请参阅尾页重要声明及华泰证券股票和行业评级标准1证券研究报告行业研究/深度研究2017年02月23日房地产增持（维持）谢皓宇执业证书编号：S0570515070001研究员010-56793955xiehaoyu@htsc.com郝亚雯010-56793951联系人haoyawen@htsc.com1《房地产:货币收紧落空叠加数据真空，看好地产》2017.022《房地产:住房金融宏观审慎，新指标体系打补丁》2017.023《房地产:买入三四线城市，新地产周期开启》2017.02资料来源：Wind中国版逆城市化？三线的大周期地产三重器系列研究之人口篇（八）一线城市的独孤求败，每次三线的躁动都被证伪曾经在2010年、2013年，都因为楼市的调控开始了“炒作”三四线房产，然而，2010年的证伪来自于三四线的人口外流和库存高企，2013年也没有得以根本变化，最后每一次三四线的预期都被证伪。然而，越来越严格的土地管控，2015年一线人口开始出现一丝逆流2014年流动人口达到顶峰2.53亿人后开始下降，同时上海在2015年首次出现常住人口下降。2016年北京常住人口仅增长0.1%，排除自然人口增长因素后，人口外流4.1万人，同样首次出现人口机械下降。北京和上海常住人口已接近饱和。背后的逻辑主要在于经济增长方式变化，要求提效、而非增人当卡住土地供给的情况下提高经济增长，也就需要提高单位面积产出，然而由于单位面积的人口承载有限，导致要求提高劳动生产效率，也就意味着，未来一线城市会自发的清退部分低效企业和低效人员，产业结构向更高层级升级。相反，三四线凭借更高的GDP增速，通过劳动力拉动能够承载更多的人口，形成对一线挤出的承接，进而带动需求。从哪里来，回哪里去，人口+库存带来三线趋势性大周期过去三四线城市证伪的最大原因就是两点，一是库存高企、二是人口外流。当前，我们认为这两个因素都有了变化，而且会在未来的3~5年之内出现根本的变化，就是库存下降（我们判断三线的去化周期下降到2~3