20160830--房地产行业地产三重器系列研究之调控篇（六）：楼市调控道，风云二十年

谨请参阅尾页重要声明及华泰证券股票和行业评级标准11证券研究报告行业研究/深度研究2016年08月30日房地产增持（维持）谢皓宇执业证书编号：S0570515070001研究员010-56793955xiehaoyu@htsc.com郝亚雯010-56793951联系人haoyawen@htsc.com白淑媛010-56793952联系人baishuyuan@htsc.com1《华业资本(600240):非地产开始爆发，买入最坚定转型》2016.082《房地产:只有货币调控才是真，等待指明方向》2016.083《房地产:短期回避，等待Q4》2016.08资料来源：Wind，华泰证券研究所楼市调控道，风云二十年地产三重器系列研究之调控篇（六）中国的房地产市场调控只有一个主旨，即稳定发展住房市场中国于1998年进入商品房时代，但在此之前已经历过一次房地产泡沫。在市场机制尚未完善时，当时的调控手段仅限于信贷管理和行政管控。而随着房地产市场的发展，各项规章制度随之建立，从供给端看包括信贷、税收、土地、户型结构、市场准入等方面；从需求端看包括信贷、税收和户籍限制。中国的房地产市场调控，每一个阶段调控的目的有所转变，如1993年抑制房地产热，2000~2004年规范市场和开发商行为，2005年是稳定住房价格，2010年开始抑制投资投机性房地产，但是鼓励改善房需求，2016年及未来5年是要去库存。总体的调控主旨不变，即稳定发展住房市场。2010年是分界线①：调控由房企过渡到居民2010年国务院出台“新国十条”，坚决遏制部分城市房价过快上涨，调控对象由房企开始过渡到居民。2010~2014年是房地产调控最严的时期，房地产投资投机性属性开始渐显。一线城市和多数二线城市实施“四限令”，限制居民投资投机性买房，但是依然鼓励居民自住型购房。2013年调控升级，一方面继续抑制投资投机行为，一方面增加普通住房和土地供应量。2010年后，城市房价表现开始分化，一线城市房价涨幅明显高于二三线城市和全国平均水平，这