20160326-房地产行业地产三重器系列研究之房价比较篇（四）：6大角度看房价泡沫

谨请参阅尾页重要声明及华泰证券股票和行业评级标准11证券研究报告行业研究/深度研究2016年03月26日房地产增持（维持）谢皓宇执业证书编号：S0570515070001研究员010-56793955xiehaoyu@htsc.com郝亚雯010-56793951联系人haoyawen@htsc.com1《土地改革，房地产市场的又一春》2016.032《房地产:远看营改增，盘点四方利益》2016.033《房地产:地产税制改革的历史得失，兼论营改增》2016.036大角度看房价泡沫地产三重器系列研究之房价比较篇（四）投资要点：在一线城市房价同比上涨超过70%、且在2个月内实现部分楼盘30%以上的上涨之后，市场对于一线城市的房价开始有了新的思考，特别集中在北京、上海、深圳的房价是否存在泡沫这个问题上。同时，二线城市开始出现销售躁动，对于房地产行业是否就此复苏进入新一轮的拿地、开工、销售的周期，也出现了一定的预期。究竟是不是泡沫？6个角度看中国之于全球。从GDP和M2占比角度，无法推断出整个行业存在泡沫我们测算2015年年底，城镇存量商品住房价值为125万亿元，占GDP比重为184%，占M2比重为90%。从住宅价值/GDP和住宅价值/M2这两个指标来看，住宅价值/GDP处于17年以来的稳态水平，而住宅价值/M2则处于趋势下行通道，所以，无法通过此指标的时间序列去证明房地产市场的现状，特别是对于住宅价值/GDP来说。中国家庭不动产占比63%，高于发达国家和全球平均根据瑞士信贷的全球财富报告，截至2015年，中国成年人的人均财富值为2.3万美元，非金融资产占比55%，且持续稳定在这一水平，故也没有看到明显的泡沫情况。我们按照自己测算的住房存量价值进行调整，则不动产占比提升至63%，这一比例高于发达国家、也高于全球平均。全球城市房价TOP20，中国为唯一发展中国家入选，一线城市存在涨幅过快2016年最新全球城市市中心房价前2