20160307--房地产行业地产三重器系列研究之中国房价篇（二）：地产周期的两年誓约

谨请参阅尾页重要声明及华泰证券股票和行业评级标准11证券研究报告行业研究/深度研究2016年03月07日房地产增持（维持）谢皓宇执业证书编号：S0570515070001研究员010-56793955xiehaoyu@htsc.com郝亚雯010-56793951联系人haoyawen@htsc.com1《房地产:基调更宽松，一线更有利》2016.032《房地产:岂止于此，看好反弹（七）》2016.033《房地产:楼市新风》2016.02资料来源：wind，华泰证券研究所地产周期的两年誓约地产三重器系列研究之中国房价篇（二）投资要点：3.5年的楼市轮回，逐渐形成货币政策独舞从需求来看，过去10年，房地产行业总共经历了3个周期，每一个周期的时间跨度基本都是3.5年，整体呈现周期不断压缩的现象。从销售景气度看，以同比增速高点作为周期的划分，时间跨度分别是45个月、39个月、30个月。从幅度来看，峰值增速分别为106%、100%、49%和19%，呈现出需求爆发性逐步减弱的情况。价格方面表现好于需求，整体周期年限在3年左右，但呈逐步拉长的情况。按照同样的划分方式，房价周期分别经历了29个月、44个月。2015年是积极的一年，M2-GDP-CPI较2014年提升2.1%，这将反应在2016年的资产价格中，同时2016年基调是更为积极的货币政策，资产价格具备上升条件。从货币流向看，在中国资本项目没有完全打开的情况下，新发货币只能内循环，那么也就只能在3个领域进行流动，一是实物形成，主要计入到GDP生成中，二是消费品价格上涨，主要计入CPI中，最后一项计入资产价格中，在中国，资产价格过去主要是以房地产为代表，其他领域的表现并不好。由于货币从新发到传导到市场中需要大概1年的时间，也就使得滞后1年的M2-GDP-CPI与房价同比